RTICO
Nota redakcyjna: Wywiad został pierwotnie opublikowany w języku angielskim. Polska wersja jest tłumaczeniem i nie została jeszcze poddana kontroli redakcyjnej. Oryginalny wywiad w języku angielskim jest dostępny tutaj.
Włochy od dziesięcioleci pozostają dla wielu Europejczyków miejscem, z którym wiążą swoje plany i wyobrażenia o życiu. Zmieniające się warunki gospodarcze i społeczne wpływają na rynek nieruchomości, sposób ich wykorzystania oraz oczekiwania kupujących. Jakie modele zarządzania i wykorzystania nieruchomości sprawdzają się w dłuższej perspektywie? Kto zajmuje się obiektem pod nieobecność właściciela? Przy wysokich kosztach utrzymania są to istotne kwestie dla nabywców drogich nieruchomości.
Alessandro Camisa mieszka między Florencją a Bolonią. Oprócz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami rozwija w ramach Camisa Homes & Villas ofertę śródziemnomorskich pobytów typu retreat oraz indywidualnych pobytów dla gości z Europy i USA. We Włoszech występuje również jako piosenkarz i autor tekstów pod pseudonimem Camisa.
Rozmawiamy o sytuacji na włoskim rynku nieruchomości, oczekiwaniach zagranicznych kupujących, modelach biznesowych i zarządzaniu nieruchomościami na odległość. Poruszamy również kwestie adaptacji budynków do zmian klimatu i kosztów związanych z ich utrzymaniem. Na koniec pytamy Alessandra o jego wizję włoskiego wieczoru, łączącego architekturę, kuchnię, muzykę i gościnność.
Alessandro Camisa (drugi od prawej)
- Mieszkanie na próbę we Włoszech
- Typowy tydzień jako sprawdzian
- Dawniej i dziś
- Model biznesowy czy projekt z pasji?
- Urlop zaczyna się przed przyjazdem
- Od uroku architektury do funkcjonalności
- Klimat, woda i cień
- Długi stół w Apulii
1. Alessandro, Europa się zmienia, a wraz z nią zmienia się spojrzenie na Południe. Jakich Włoch szuka się dziś, wykraczając poza utarty obraz dolce far niente
?
Krajobraz, architektura, jedzenie, ludzkie ciepło: pod wieloma względami Włochy wciąż pozostają takie jak dawniej. Uważam jednak, że pragnienia stały się bardziej indywidualne. W rozmowach szybko pojawia się pytanie, jak właściwie mogłoby wyglądać życie na miejscu. Wyobrażamy sobie własną codzienność i zastanawiamy się, czy w konkretnym miejscu w ogóle dałoby się tak żyć, a jeśli tak - to jak.
Czy dom może zgromadzić pod jednym dachem kilka pokoleń? Czy będę się tu dobrze czuł także po miesiącu? Czy mogę tu pracować? Kto zajmie się nieruchomością podczas mojej nieobecności? Czy w pobliżu znajduje się miejscowość lub odpowiednia infrastruktura, dzięki której można stopniowo wrosnąć w lokalną społeczność? I czy jestem gotowy dać się porwać temu stylowi życia?
Wszystkie te kwestie wymagają dziś dokładnego przemyślenia i są równie ważne jak sam widok. Piękna nieruchomość nabiera pełnego znaczenia dopiero wtedy, gdy czujemy więź z miejscem i jego otoczeniem.
Dziś również mniejsze inwestycje są dokładniej analizowane i staranniej przemyślane. Znaczenie mają koszty utrzymania, zarządzanie, dostępność oraz możliwości wykorzystania nieruchomości w krótkim i długim okresie, także w perspektywie kolejnych etapów życia. Niekiedy mija wiele miesięcy, zanim zapadnie konkretna decyzja.
W mojej pracy na styku rynku nieruchomości i gościnności te aspekty nieustannie się przenikają. Ważne są stałe doradztwo oraz gotowość do wyrażania własnych opinii i formułowania rekomendacji.
Dolce far niente
nadal istnieje. Jednak związana z nim lekkość nie przychodzi sama. Jest efektem dobrego planowania, starannej organizacji i dużego nakładu pracy wykonywanej w tle.
Villa Adriana, Wybrzeże Amalfitańskie
Widok to dopiero początek: jak się żyje w takim miejscu?
2. Pracujesz z klientami z całego świata. Czy rzeczywiście istnieją wzorce kulturowe, które powtarzają się wśród kupujących z USA lub z Europy? A może to jednak stereotypy?
Wielu ludzi oczekuje prostych schematów. Amerykanin kupuje tak, Niemiec inaczej, Szwajcar jeszcze inaczej. W praktyce rzadko to działa. Widziałem Amerykanów, którzy godzinami analizowali koszty utrzymania, i Europejczyków, którzy podejmowali decyzję pod wpływem emocji.
Znacznie więcej mówi mi odpowiedź na pytanie, jak ktoś chce żyć w tym domu, niż to, jaki paszport nosi w kieszeni.
Dla amerykańskiego kupującego mieszkającego po drugiej stronie Atlantyku odległość geograficzna jest oczywiście istotnym czynnikiem. Rozmawiamy o tym, kto zajmie się nieruchomością, będzie koordynować prace związane z jej utrzymaniem i przygotuje dom przed każdym przyjazdem. Na wybór mogą również wpływać plany dłuższych pobytów z rodziną oraz możliwość zgromadzenia kilku pokoleń pod jednym dachem.
Osoby mieszkające w Niemczech lub Szwajcarii mogą natomiast przyjeżdżać częściej, także na krótsze pobyty. Wtedy na pierwszy plan wysuwają się inne pytania: jak dobrze nieruchomość jest skomunikowana? Jak szybko można dotrzeć do najbliższego lotniska? I czy dom można bez problemu użytkować również poza sezonem letnim?
Dokumentacja techniczna, bieżące koszty i przejrzysta komunikacja są ważne dla wszystkich. Różnica często tkwi nie tyle w samych potrzebach, ile w kolejności, w jakiej poszczególne kwestie pojawiają się w rozmowie.
Dlatego chętnie proszę kupujących, by opisali typowy tydzień w swoim przyszłym włoskim domu. Jak wyglądałaby tam ich codzienność? Kto przyjeżdżałby z wizytą? Jak często chcieliby tam przebywać? Odpowiedzi zwykle mówią więcej o tym, jaka nieruchomość będzie odpowiednia, niż klasyczna lista życzeń.
Villa Monte Argentario, Toskania
Malownicza sceneria z dala od wybrzeża
3. Wiele nieruchomości Dimore by Camisa kosztuje ponad milion euro i łączy historyczną architekturę ze współczesnym designem. Kto stoi za tymi projektami i jak udaje się połączyć różne epoki?
W języku włoskim dimora (lm. dimore) jest pojęciem zbliżonym do polskiego określenia rezydencja
. Najczęściej oznacza obiekt historyczny o określonej wartości architektonicznej. Termin ten występuje m.in. obok określeń castello, palazzo i villa.
Za tymi projektami stoją bardzo różne motywacje. W przypadku odziedziczonych nieruchomości dużą rolę odgrywają ambicje rodzinne i emocjonalny stosunek do miejsca. Przedsiębiorcy i inwestorzy zlecają najpierw analizy, na podstawie których opracowują przemyślany projekt hotelarski. Jest też pasjonat, którego sytuacja finansowa pozwala urządzać dom zgodnie z własnymi wyobrażeniami i stale go udoskonalać, bez podporządkowywania każdej decyzji rentowności. Takie osoby należą do rzadkości, ale istnieją.
O powodzeniu projektu decydują planowanie, koordynacja i jakość współpracy całego zespołu. Architekt, konserwator zabytków, lokalni rzemieślnicy, zarządca i pozostali zaangażowani specjaliści muszą współpracować, a zarazem rozumieć zakres zadań innych osób. W udanych realizacjach widać w każdym szczególe, że doświadczeni fachowcy pracowali ramię w ramię. Jeśli choć jeden element tej współpracy zawodzi, szybko pojawiają się niepotrzebne koszty.
Preferuję podejście do konserwacji, które pozwala zachować czytelność oryginalnej substancji budynku. Kamień, proporcje, stare drzwi i układ pomieszczeń zasługują na szczególną uwagę. Współczesny design zapewnia następnie niezbędny komfort dzięki przemyślanemu oświetleniu, nowoczesnym łazienkom, dobrej akustyce i dyskretnie wprowadzonej technice.
Przemawiają do mnie również minimalizm i umiar. Dawniej wille często wypełniano nadmierną liczbą przedmiotów. Dziś doskonale zaprojektowany współczesny mebel może szczególnie dobrze prezentować się pod wysokim, zabytkowym sklepieniem, jeśli żaden z tych elementów nie konkuruje z drugim o uwagę.
Ostatecznie wszystkie elementy muszą do siebie pasować, a dom musi przede wszystkim dobrze służyć mieszkańcom. Historia budynku, choć często przywoływana, na co dzień zwykle schodzi na dalszy plan. Mimo to pewna magia przeszłości pozostaje wyczuwalna.
Villa Servidei, Positano
Historyczna sceneria, współczesny styl. Ta sama fascynacja.
4. Prywatna rezydencja, hotel, przestrzeń na eventy czy uprawa winorośli: co ma dziś uzasadnienie biznesowe, a co staje się wyłącznie hobby?
Wynajem willi na wyłączność może się opłacać, ale goście muszą mieć prywatność, odpowiednie wyposażenie i dobrą obsługę. Przy małym hotelu trzeba przede wszystkim policzyć, ile kosztuje personel. Eventy mogą przynosić dodatkowe dochody, ale nie wszędzie da się je zorganizować. Liczą się dojazd, sąsiedzi, formalności, infrastruktura i plan awaryjny na wypadek niepogody.
Własna winnica czy gaj oliwny nadają posiadłości charakter, ale to także osobny biznes. Trzeba znać się na uprawie, znaleźć wykwalifikowanych pracowników i wiedzieć, jak sprzedawać plony. Sam kapitał nie wystarczy. Potrzebne są również czas, wiedza i realistyczne podejście do kosztów.
Liczy się nie sam obrót, lecz kwota, która zostaje po opłaceniu bieżących kosztów, utrzymaniu obiektu i odłożeniu pieniędzy na przyszłe inwestycje.
Nie każdy projekt musi maksymalizować zysk. Problem zaczyna się wtedy, gdy właściciel udaje przed samym sobą, że hobby jest świetnym biznesem.
Jeśli ktoś marzy o własnej winnicy, powinien ją założyć. Ale najpierw warto uczciwie policzyć koszty i zastanowić się, czy chce prowadzić gospodarstwo rolne, czy tylko lubi pić dobre wino.
Rolnictwo, mieszkalnictwo i hotelarstwo w jednym miejscu w Toskanii – złożone wyzwanie organizacyjne
5. Dzięki Camisa Essential oferujesz prywatne kolacje, transfery i usługi szyte na miarę w różnych miejscach we Włoszech. Jaka konkretna potrzeba stała u początków tej oferty i kto korzysta z niej dziś?
Camisa Essential powstało z bardzo praktycznej potrzeby: goście lub większe grupy wynajmują posiadłość na urlop, ale jeszcze przed przyjazdem muszą zająć się wieloma szczegółami organizacyjnymi.
Trzeba uzgodnić przyjazdy i transfery, uwzględnić różne wymagania żywieniowe, a niekiedy także zorganizować urodzinowy obiad i wycieczkę, które będą odpowiednie dla kilku pokoleń. Jeśli za każdym z tych zadań odpowiada inna osoba, koordynacja szybko staje się uciążliwa.
Chcieliśmy ułatwić gościom życie, koordynując poszczególne usługi i dbając o to, by tworzyły spójną całość. W tym celu współpracujemy ze sprawdzonymi lokalnymi partnerami, których dobieramy do konkretnych potrzeb.
Z oferty korzystają rodziny, grupy przyjaciół i pary, które chcą uczcić szczególną okazję. Sięgają po nią również doradcy podróży, organizujący pobyty dla swoich klientów. Czasem chodzi o rozbudowany program, a czasem po prostu o dobrą kolację, która czeka na gości po długiej podróży.
Jakość naszej pracy najlepiej widać wtedy, gdy organizacja pozostaje w tle, a wszystko przebiega sprawnie i zgodnie z planem. Goście powinni móc cieszyć się pobytem, zamiast zajmować się szczegółami organizacyjnymi.
Największy komplement otrzymujemy często dopiero po zakończeniu pobytu lub wydarzenia. Kiedy goście mówią, że wszystko przebiegało naturalnie i że nawet nie zauważyli, ile pracy organizacyjnej stało za całością, traktuję to jako potwierdzenie, że dobrze wykonaliśmy swoje zadanie.
Zdarzają się jednak również sytuacje, które przypominają, że nawet najlepiej przygotowany plan nie gwarantuje pełnej przewidywalności. Partner może się spóźnić, warunki pogodowe mogą się zmienić, a potrzeby gości czasem ewoluują już w trakcie pobytu. W takich momentach liczy się przede wszystkim szybka reakcja, dobra komunikacja i umiejętność zachowania spokoju.
Sprawna organizacja wydarzeń w historycznych wnętrzach
6. Jakie kryteria stosujesz, wybierając domy do swojej kolekcji? Po czym poznajesz, które obiekty mogą spodobać się kupującym?
Przede wszystkim szukam czegoś wyjątkowego: szczególnej cechy lub wyrazistego charakteru. Może to być lokalizacja, atmosfera, stan techniczny i jakość remontu, styl i jakość wyposażenia, a także wielkość. O wyborze może przesądzić rzadko spotykany element lub udane połączenie starego z nowym. Dobrym przykładem byłaby strefa spa urządzona w starej grocie.
Następnie oceniam, jak dobrze dom sprawdza się w codziennym użytkowaniu. W przypadku obiektów wykorzystywanych komercyjnie zdarza mi się nawet spędzić w nich kilka dni, żeby lepiej poznać ich specyfikę.
Z biegiem lat nauczyłem się, że niektóre z najważniejszych rzeczy w ogóle nie są widoczne na zdjęciach. Dobrze sfotografować można niemal każdy dom. Znacznie trudniej pokazać, jak dom funkcjonuje podczas tygodniowego pobytu rodziny lub gości. Liczą się wtedy nie tylko układ pomieszczeń i prywatność, lecz także koszty utrzymania, jakość internetu i dostępność rzetelnych osób do kontaktu na miejscu.
W ocenie uwzględniam również kompletność dokumentacji i realistyczne oszacowanie kosztów remontu oraz bieżącej eksploatacji.
Liczą się także podejście i oczekiwania właściciela. Dobra współpraca wymaga przejrzystości i gotowości do konsekwentnego utrzymywania uzgodnionego standardu.
Dom może od razu przypaść do gustu określonej grupie kupujących. To pierwsze wrażenie weryfikuję, analizując porównywalne obiekty, cenę ofertową i praktyczne ograniczenia. Osoby poważnie zainteresowane nieruchomością często wielokrotnie i bardzo dokładnie oglądają zdjęcia, powiększają poszczególne fragmenty, sprawdzają lokalizację na mapie, jeśli jest publicznie dostępna, i szukają ujęć w Street View. Zanim poproszą o dodatkowe informacje, próbują ustalić, czy obiekt odpowiada ich wyobrażeniom i czy są jakieś aspekty, które przemawiają przeciwko niemu.
Dopiero na miejscu można ostatecznie ocenić, czy nieruchomość rzeczywiście spełnia oczekiwania.
Villa Alta Croce, Apulia
Współczesny design pod dawnym sklepieniem
7. Obok Toskanii w twoim portfolio znajdują się również regiony takie jak Apulia i Sardynia. Jak rosnąca świadomość zmian klimatycznych i zużycia zasobów wpływa na ocenę nieruchomości i planowanie remontów na południu?
Skłania do zadawania bardzo praktycznych pytań podczas oceny domu. Czy sypialnie pozostają przyjemnie chłodne nawet w upalne dni? Gdzie po południu można znaleźć zacienione miejsce? Ile wody potrzebuje ogród i jak niezawodne jest zaopatrzenie w wodę?
W Apulii i na Sardynii te kwestie stanowią punkt wyjścia przy każdym większym projekcie. Tradycyjne rozwiązania architektoniczne, takie jak okiennice, osłonięte dziedzińce i grube mury, mogą znacząco poprawiać komfort mieszkania, jeśli rozumie się ich funkcję i odpowiednio uwzględnia je w planowaniu.
Klimatyzacja jest w wielu nieruchomościach na południu standardem oczekiwanym przez nabywców. Ponieważ wpływa również na bieżące koszty utrzymania, dodatkowe rozwiązania mogą pomóc ograniczyć zużycie energii. W zależności od budynku mogą to być odpowiednia izolacja, wentylacja lub przemyślane zacienienie. Odwodnienie, orientację budynku i ryzyko pożarowe również trzeba oceniać indywidualnie dla każdej lokalizacji.
Jeśli nieruchomość jest objęta ochroną konserwatorską, planowanie staje się bardziej wymagające i wymaga cierpliwości. Rozwiązania techniczne muszą być fachowo zaprojektowane, dostosowane do istniejącej konstrukcji budynku i zgodne z obowiązującymi wymogami.
Uważam, że odpowiedzialne gospodarowanie zasobami jest integralną częścią jakości nieruchomości. Szczególnie w tym przedziale cenowym dom powinien zapewniać komfort w rzeczywistych warunkach klimatycznych i pozostawać rozsądny w utrzymaniu w dłuższej perspektywie.
Villa Cisterna, Apulia
Tradycyjna architektura pomaga zachować chłód w upalne dni
8. Architektura, wnętrza, muzyka i jedzenie są częścią twojego codziennego życia. Gdybyś mógł połączyć odpowiednich ludzi, muzykę i prawdziwą gościnność, gdzie by się to odbyło i jak wyglądałoby takie spotkanie?
Wybrałbym masserię w Apulii wczesną jesienią. Wiele dawnych apulijskich gospodarstw pełni dziś funkcję obiektów gościnnych, łącząc zakwaterowanie, dobrą kuchnię i przestrzeń na prywatne uroczystości. Wyobrażam sobie duży stół, przy którym znajdzie się miejsce także dla niespodziewanych gości, a rozmowy potoczą się naturalnie i z czasem wszyscy zaczną rozmawiać ze sobą.
Przyjechalibyśmy za dnia, żeby spokojnie pospacerować po domu i ogrodzie. Stół byłby nakryty lnianym obrusem, zastawiony ceramiką i ozdobiony kwiatami pasującymi do miejsca. W menu znalazłyby się typowe dania kuchni apulijskiej: orecchiette z cime di rapa, świeże warzywa, burrata, dobra oliwa i lokalne wino. Wszystko przygotowane z doskonałych składników przez kucharza z własnym stylem.
Jako muzyk zwracam szczególną uwagę na brzmienie. Wczesnym wieczorem słyszę muzykę na żywo, z mocnym akompaniamentem gitary. Z czasem muzyka mogłaby nabrać bardziej elektronicznego charakteru, a pomiędzy występami byłoby miejsce na rozmowy i wsłuchiwanie się w odgłosy nocy.
Oprócz przyjaciół zaprosiłbym artystów, projektantów i mieszkańców okolicy. Najlepiej, gdyby ktoś został przy stole znacznie dłużej, niż planował, albo poznał artystę, którego twórczość zapamięta na lata.
Właśnie tak rozumiem gościnność: jako wieczór, który pozostawia w człowieku coś osobistego, co zabiera ze sobą do domu.
Masseria Del Saliceto
Masserie – część dziedzictwa Apulii, gdzie przy długich stołach spotykają się ludzie, muzyka i lokalna gościnność.
Castelfiorentino, Toskania
