RTICO
Ulica Piłsudskiego w Koszalinie to adres, który nie wymaga przedstawienia. Zachowana zabudowa willowa, starodrzew, kancelarie i pracownie architektoniczne, które wybrały to miejsce nieprzypadkowo – wszystko to tworzy klimat rzadko spotykany w polskich miastach średniej wielkości. Iwona chodziła tu do przedszkola po drugiej stronie ulicy, które istnieje do dziś w pięknej, zabytkowej willi. Wysokie pomieszczenia, drewniane schody, łukowe okna – ta architektura ukształtowała jej wrażliwość estetyczną, zanim jeszcze wiedziała, czym jest konserwacja zabytków.
Kiedy po latach nadarzyła się okazja zakupu willi przy tej samej ulicy, nie wahała się. Najpierw nabyła większy, sąsiadujący budynek, a kilka lat później, gdy nadarzyła się okazja, również tę, którą teraz wystawia na sprzedaż. Willa została już wstępnie przygotowana do generalnego remontu: wykonano prace przygotowawcze i pogłębiono piwnicę. Nowy właściciel wchodzi bezpośrednio w etap projektowy. Oferta sprzedaży willi przy ulicy Piłsudskiego w Koszalinie dostępna jest na REALPORTICO.
W rozmowie z REALPORTICO Iwona opowiada o tym, co czyni tę willę wyjątkową, jak działa ochrona konserwatorska w praktyce - i dlaczego Koszalin pozostaje jednym z najbardziej niedocenianych adresów w Polsce.
- Willa, którą zna od dzieciństwa
- Koszalin, którego nie widać z zewnątrz
- Ulica, która nie zmieniła charakteru
- Bałtyk za progiem, las za płotem
- Co oznacza „09U" w praktyce
- Zabytek: obowiązek czy gwarancja wartości
- Pałacyk Plus, czyli ulga, o której warto wiedzieć
- Inwestować w Polsce bez znajomości polskiego
1. Pani Iwono, sprzedaje Pani poniemiecką willę w Koszalinie, zaprojektowaną przez architekta Wilhelma Branderupa. Co sprawia, że ten dom jest dla Pani wyjątkowy?
Ta willa jest dla mnie wyjątkowa na kilku poziomach jednocześnie: architektonicznym, historycznym i bardzo osobistym.
Znam tę ulicę od dziecka. Chodziłam tutaj do przedszkola, które istnieje do dziś. To właśnie ta zabudowa, wysokie pomieszczenia, drewniane schody i detale elewacji w dużej mierze ukształtowały moje poczucie estetyki.
Dlatego kiedy po latach pojawiła się możliwość zakupu willi na tej ulicy, nie miałam wątpliwości. Najpierw nabyłam większą willę sąsiadującą z budynkiem po dawnym muzeum, a kilka lat później, gdy nadarzyła się okazja, również tę, którą teraz wystawiam na sprzedaż. Tego typu obiekty praktycznie nie pojawiają się na rynku, a jeśli już, znikają bardzo szybko.
Sam budynek zachował wiele oryginalnych elementów: stolarkę drzwiową i okienną, piece kaflowe, układ pomieszczeń z centralnym holem i klatką schodową, drewniane stropy belkowe oraz charakterystyczne łukowe okna, które naturalnie doświetlają wnętrze domu.
Unikatowym rozwiązaniem jest także drewniana weranda z bezpośrednim wyjściem do ogrodu, co rzadko spotyka się w tej zabudowie. Ogród zachował oryginalne ogrodzenie od strony ulicy, okazałe krzewy rododendronów oraz niewielki budynek gospodarczy z początku XX wieku.
Budynek posiada dwa niezależne wejścia i dwie klatki schodowe, co daje dużą elastyczność aranżacyjną, zarówno dla funkcji prywatnej, jak i łączącej zamieszkanie z działalnością.
Nieruchomość została już wstępnie przygotowana do remontu. Usunięto stare instalacje, wykonano prace przygotowawcze i pogłębiono piwnicę. Dzięki temu nowy właściciel może od razu przejść do etapu projektowego.
Jest to jednak inwestycja wymagająca, przeznaczona dla osoby świadomej, która rozumie wartość takiej substancji i jest gotowa na kompleksową, przemyślaną renowację.
Decyzja o sprzedaży jest naturalną konsekwencją zmiany priorytetów, opieki nad małym dzieckiem i koncentracji na mniej angażujących projektach. Potencjał tej nieruchomości pozostaje w moim przekonaniu bardzo wysoki.
2. Koszalin to dynamiczne miasto, które wciąż jest niedoceniane w międzynarodowym i niemieckojęzycznym świecie. Jak rozwijało się w ostatnich latach i co dziś przyciąga tu ludzi?
Koszalin jest miastem wciąż niedocenianym, szczególnie poza Polską, a jednocześnie oferuje bardzo solidne fundamenty inwestycyjne.
Dużą rolę odgrywa Politechnika Koszalińska, która kształci specjalistów w dziedzinach inżynierii, budownictwa, informatyki i ekonomii. Dzięki temu rynek lokalny ma dostęp do dobrze przygotowanej kadry, często posługującej się językiem angielskim i niemieckim.
W mieście działają firmy produkcyjne, technologiczne i eksportowe w ramach specjalnej strefy ekonomicznej. To sprawia, że region jest znacznie bardziej rozwinięty gospodarczo, niż mogłoby się wydawać z zewnątrz.
Jednocześnie koszty życia i prowadzenia działalności pozostają wyraźnie niższe niż w Gdańsku, Szczecinie czy Berlinie, przy zachowaniu pełnej infrastruktury miejskiej.
Dużym atutem jest także położenie. Do granicy z Niemcami można dojechać w około półtorej godziny, a region ma w pewnym sensie charakter dwujęzyczny. W środowisku biznesowym język angielski i niemiecki są powszechnie używane.
Przez Koszalin przebiega trasa ekspresowa S6, łącząca region z zachodnią granicą oraz Trójmiastem. W najbliższych latach połączenie to zostanie w pełni ukończone, co dodatkowo poprawi dostępność komunikacyjną.
W zasięgu pozostają również dwa lotniska: w Gdańsku oraz Szczecinie.
Dla mnie Koszalin to dziś miejsce spokojne, ale z dużym potencjałem. Przyciąga osoby, które szukają stabilności, niższego progu wejścia i możliwości rozwoju, bez presji cenowej charakterystycznej dla największych rynków.
Historyczne nieruchomości w Polsce: pałace, wille, apartamenty w zabytkowych budynkach oraz kamienice.
3. Willa znajduje się przy ulicy Piłsudskiego, dawnej Danziger Straße
, uważanej za adres o znaczeniu historycznym. Ile dawnego uroku tej okolicy wciąż można poczuć i jak wygląda jej sąsiedztwo?
Ulica Piłsudskiego to bez wątpienia najbardziej reprezentacyjna i historycznie spójna część Koszalina. To adres rozpoznawalny i ceniony lokalnie.
Jej układ jest bardzo czytelny. Początek ulicy tworzy ciąg historycznych kamienic, w których mieszczą się dziś kancelarie, biura i pracownie. Dalej zabudowa płynnie przechodzi w część willową.
Okazałe rezydencje otoczone starodrzewem ciągną się po obu stronach ulicy i tworzą spójny, spokojny klimat, który w dużej mierze zachował swój dawny charakter.
W ostatnich latach miasto wyraźnie zadbało o tę przestrzeń. Zmodernizowano nawierzchnię, chodniki, oświetlenie i ścieżki rowerowe, co podniosło komfort, ale nie odebrało miejscu jego historycznego charakteru.
W bezpośrednim sąsiedztwie funkcjonują usługi, instytucje publiczne oraz niewielki hotel w zabytkowej zabudowie, co sprawia, że okolica jest żywa, ale nieprzeładowana.
Od południa zaczynają się tereny zielone i las w kierunku Góry Chełmskiej. To daje poczucie przestrzeni i bardzo bezpośredni kontakt z naturą, rzadko spotykany w tej części miasta.
To jedna z nielicznych lokalizacji w Koszalinie, gdzie tak wyraźnie zachowała się ciągłość architektoniczna. Dla mnie to ogromna wartość, bo daje pewność, że charakter tego miejsca nie zmieni się przypadkowo wraz z kolejnymi inwestycjami.
4. Mieszkając w Koszalinie, ma się Bałtyk praktycznie za progiem
. Co region oferuje osobom, które szukają tu nie tylko inwestycji, ale też miejsca do życia?
Region Koszalina oferuje wyjątkowo zróżnicowane możliwości dla osób szukających komfortowego miejsca do życia przez cały rok.
Największym atutem pozostaje bliskość morza. Mielno, Unieście i Kołobrzeg leżą zaledwie około 20 minut drogi. Co istotne, można tam dotrzeć nie tylko samochodem, ale również statkiem „Julek" przez Jezioro Jamno. To samo w sobie jest przyjemnością, nie tylko środkiem transportu.
Jezioro Jamno, wakepark w Dolinie Wodnej oraz trasy rowerowe wokół miasta tworzą zaplecze rekreacyjne dostępne przez cały rok. Od południa zaczyna się las i tereny zielone w kierunku Góry Chełmskiej, przestrzeń, do której można dojść pieszo.
Koszalin ma wyraźny charakter kulturowy: filharmonia, odnowiony amfiteatr z letnimi koncertami, teatry czynne przez cały rok. To miasto, które żyje poza sezonem. Dwa razy w tygodniu odbywa się targ z lokalną żywnością, rybami i warzywami prosto od producentów.
Koszty życia pozostają wyraźnie niższe niż w Gdańsku, Szczecinie czy Berlinie, przy pełnej infrastrukturze miejskiej i dobrej opiece medycznej. To propozycja dla osób, które chcą być blisko morza i natury, bez tłoku i cen charakterystycznych dla nadmorskich kurortów.
5. W planie zagospodarowania przestrzennego willa oznaczona jest jako „09U”. Czy mogłaby Pani w prosty sposób wyjaśnić osobom spoza Polski, co to dokładnie oznacza i jakie inne oznaczenia w planie przestrzennym są istotne, zwłaszcza w kontekście obiektów historycznych?
Oznaczenie 09U
w planie miejscowym willi wskazuje na przeznaczenie usługowe terenu. W praktyce oznacza to możliwość prowadzenia działalności biurowej, gabinetowej lub innych usług, oczywiście przy zachowaniu historycznego charakteru budynku.
Jednocześnie, ze względu na wpis do gminnej ewidencji zabytków i położenie w strefie ochrony konserwatorskiej (strefa A
), obowiązują konkretne ograniczenia określone w planie miejscowym:
- zachowanie historycznej bryły i geometrii dachu,
- zakaz swobodnej rozbudowy od strony elewacji frontowych i bocznych,
- nakaz zachowania oryginalnych podziałów stolarki okiennej i drzwiowej,
- utrzymanie historycznej kolorystyki elewacji,
- konieczność uzgodnienia każdej istotnej zmiany z konserwatorem zabytków.
Dla inwestora oznacza to jasną mapę działania: możliwe jest wykorzystanie budynku w funkcji mieszkalnej, usługowej lub mieszanej, ale nie jest to obiekt do intensywnej przebudowy ani podziału na wiele lokali. Ograniczenia te są zarazem zabezpieczeniem wartości historycznej budynku i ochroną stabilnej wartości inwestycji w długim horyzoncie.
6. W Polsce wyróżnia się zabytki o znaczeniu lokalnym i krajowym. Jaki status ma ta willa i co to oznacza w praktyce dla przyszłego właściciela – jeśli chodzi o pozwolenia, prawa, obowiązki i dotacje?
Willa figuruje w gminnej ewidencji zabytków Miasta Koszalina i znajduje się w strefie „A” ochrony konserwatorskiej, co oznacza, że nadzór nad nią sprawuje Zachodniopomorski Wojewódzki Konserwator Zabytków. W praktyce każde pozwolenie na budowę lub istotne prace wymaga uzgodnienia z konserwatorem. Dotyczy to przede wszystkim elewacji, dachu, stolarki oraz historycznych detali architektonicznych.
Przed rozpoczęciem prac wskazane jest zlecenie ekspertyzy technicznej przez uprawnionego rzeczoznawcę budowlanego oraz opracowanie programu prac konserwatorskich przez dyplomowanego konserwatora zabytków, zgodnie z zaleceniami wydanymi dla tej willi.
Nie oznacza to braku możliwości adaptacji. Dopuszczalna jest funkcja mieszkalna, usługowa lub mieszana, pod warunkiem zachowania historycznego charakteru budynku. Rozbudowa jest możliwa wyłącznie od strony elewacji tylnej i w ograniczonych gabarytach.
Z perspektywy inwestora status zabytku to nie tylko obowiązki, ale przede wszystkim stabilność wartości nieruchomości. Otoczenie nie ulegnie przypadkowym przekształceniom, a właściciel może korzystać z programów wsparcia i dotacji na prace konserwatorskie, co realnie obniża koszty renowacji.
7. Państwo wspiera ochronę zabytków programami takimi jak „Pałacyk Plus”. Czy mogłaby Pani opowiedzieć, jak działa ten program, jakie warunki trzeba spełnić i co to oznacza dla inwestora z zagranicy?
W Polsce funkcjonuje ulga na zabytki, potocznie nazywana „Pałacyk Plus”. To rozwiązanie podatkowe pozwalające odliczyć od podstawy opodatkowania do 50% kosztów prac remontowych poniesionych na zabytkowej nieruchomości. Ulga obejmuje prace konserwatorskie, restauratorskie i budowlane, a także wpłaty na fundusz remontowy.
Ważne jest, że ulga dotyczy wyłącznie kosztów prac, nie zakupu samej nieruchomości.
Kto może skorzystać? Osoby fizyczne rozliczające podatek dochodowy w Polsce według skali podatkowej, podatku liniowego lub ryczałtu, w tym osoby prowadzące działalność gospodarczą. Ulga nie obejmuje spółek kapitałowych rozliczających się podatkiem CIT.
Dla inwestorów zagranicznych kluczowe jest miejsce rozliczenia podatków, a nie obywatelstwo. Cudzoziemiec może skorzystać z ulgi, jeśli jest rezydentem podatkowym w Polsce, na przykład mieszka tu ponad 183 dni w roku lub osiąga w Polsce dochody podlegające opodatkowaniu.
Warunki formalne obejmują:
- zgodę konserwatora zabytków na prowadzone prace,
- faktury VAT dokumentujące wydatki,
- potwierdzenie wykonania prac po ich zakończeniu,
- brak finansowania tych samych robót z innych źródeł publicznych.
W praktyce oznacza to realne wsparcie finansowe przy renowacji zabytkowej nieruchomości. Jak każda ulga podatkowa wymaga jednak indywidualnej analizy z lokalnym doradcą podatkowym.
8. Mieszkańcy Europy Zachodniej często darzą język polski dużym szacunkiem, uważając go za trudny. W mniejszych miastach, w przeciwieństwie do metropolii takich jak Warszawa, angielski nie zawsze jest powszechny – jak ktoś bez znajomości polskiego może najlepiej sobie poradzić w Koszalinie?
Funkcjonowanie w Koszalinie bez znajomości języka polskiego jest możliwe i staje się coraz bardziej powszechne - szczególnie w środowiskach biznesowych i przy obsłudze inwestycji. Region Pomorza Zachodniego, ze względu na bliskie sąsiedztwo Niemiec - zaledwie półtorej godziny jazdy samochodem - ma naturalnie dwujęzyczny charakter.
Angielski i niemiecki są powszechnie używane w biznesie, na uczelniach i w branżach związanych z nieruchomościami. Notariusze, architekci i specjaliści obsługujący inwestorów zagranicznych bardzo często komunikują się w obu tych językach. Przy zakupie nieruchomości standardem jest udział tłumacza przysięgłego, który zapewnia pełne zrozumienie umowy oraz wszystkich praw i obowiązków z niej wynikających. Dokumenty mogą być w całości przetłumaczone.
W praktyce inwestorzy często powierzają prowadzenie całego procesu lokalnemu zespołowi specjalistów na podstawie pełnomocnictwa. Jeden zespół może obsłużyć zakup, projekt, uzgodnienia z konserwatorem i realizację prac - to sprawdzone rozwiązanie, które eliminuje bariery językowe i formalne.
Sam proces projektowy i remontowy pozostaje po stronie inwestora i jego zespołu, ale przy odpowiednim wsparciu całość może przebiegać sprawnie i bezpiecznie - nawet dla osób, które nigdy wcześniej nie inwestowały w Polsce. Dodatkowo w Koszalinie działają lokalne środowiska powiązane z krajami niemieckojęzycznymi, co ułatwia pierwsze kroki i może stanowić cenne wsparcie społeczne.
Rożnów, Małopolskie
